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項(xiàng)目全程策劃工作目錄
作者：佚名 時(shí)間：2004-3-7 字體：[大] [中] [小]
一、第一階段
工作重點(diǎn)：
1.當(dāng)前需求狀況分析
1.1 大背景分析與研究
a.本市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)與趨勢(shì)
b.本市樓市消費(fèi)行為的區(qū)域特征
c.本市家庭結(jié)構(gòu)與特定群體的動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)
1.2 產(chǎn)品的市場(chǎng)潛能分析
a.本市產(chǎn)品消費(fèi)趨勢(shì)的研究
b.本市產(chǎn)品潛在消費(fèi)的動(dòng)因
c.產(chǎn)品潛在消費(fèi)動(dòng)因與產(chǎn)品力的關(guān)系
1.3 區(qū)域樓市分析與研究
a.本市區(qū)域樓市競(jìng)爭(zhēng)狀況
b.本市區(qū)域樓市競(jìng)爭(zhēng)格局
c.本市區(qū)域樓市戶(hù)型特征
d.本市區(qū)域樓市單元面積需求
e.本市區(qū)域樓市去化分析－－戶(hù)型與需求
2.本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略研究
a.板塊的格局分析
b.本案與其他板塊開(kāi)發(fā)時(shí)間的差異與市場(chǎng)切入的關(guān)系
c.本案的戰(zhàn)略性開(kāi)發(fā)策略
d.尋找市民消費(fèi)趨向的突破口
e.本市樓市消費(fèi)的坐標(biāo)
f.本案生活區(qū)域描述
g.本案開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)分析
h.本市樓市消費(fèi)氣場(chǎng)的培養(yǎng)
3.本案開(kāi)發(fā)總體思路
（規(guī)劃要求、規(guī)劃指標(biāo)、基地勘察、規(guī)劃方向）
a.本案的開(kāi)發(fā)理念
b.樓盤(pán)命名
c.本案開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)依據(jù)
d.本案開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略性框架
e.本案的成本控制法－－風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
f.本案的成本與產(chǎn)品力的對(duì)應(yīng)研究
g.尋找本案的差異化賣(mài)點(diǎn)
h.本案開(kāi)發(fā)時(shí)間與后續(xù)資金運(yùn)作研究
i.本案開(kāi)發(fā)模式的探討－－分塊開(kāi)發(fā)的研究
4.本案的規(guī)劃與設(shè)計(jì)建議
a.本案總體規(guī)劃理念－－產(chǎn)品概念
b.本案建筑風(fēng)格與區(qū)域人文的關(guān)系－－社區(qū)文化的確立
c.建筑符號(hào)的運(yùn)用
d.本案建筑風(fēng)格與樓市需求的關(guān)系－－形象賣(mài)點(diǎn)的確立
e.項(xiàng)目形象包裝概念－－小區(qū)色彩系統(tǒng)
f.本案總平控制與環(huán)境資源的利用－－環(huán)境賣(mài)點(diǎn)的確立
g.關(guān)于本案空間規(guī)劃的新嘗試－－規(guī)劃賣(mài)點(diǎn)的確立
h.本案分區(qū)功能與組團(tuán)的分析－－居住區(qū)的空間感受
i.景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)以及主題
j.小區(qū)燈光系統(tǒng)－－空間氛圍的營(yíng)造
k.管線系統(tǒng)
l.日照系統(tǒng)分析
m.本案生活配套新思路－－以人為本的原則－－生活形態(tài)的確立
n.戶(hù)型與單元總面積的研究
o.戶(hù)型配比
p.單體設(shè)計(jì)
q.銷(xiāo)售論證
r 規(guī)劃調(diào)整
s.推廣總概念確定
二、第二階段
工作重點(diǎn)：
1.營(yíng)銷(xiāo)策略制定
a.本市樓盤(pán)銷(xiāo)售狀態(tài)分析
b.代表性樓盤(pán)熱銷(xiāo)原因分析
c.客戶(hù)需求排序及動(dòng)因分析
d.營(yíng)銷(xiāo)策略制定的區(qū)域人文參考值
e.分塊開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略性調(diào)整
f.市場(chǎng)切入點(diǎn)及切入時(shí)間制定
g.銷(xiāo)售模擬及客戶(hù)群摸底
h.銷(xiāo)售目標(biāo)預(yù)測(cè)
i.目標(biāo)市場(chǎng)定位及策略
j.產(chǎn)品定位及策略
k.價(jià)格定位及策略
l.營(yíng)銷(xiāo)組合
m.營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間與銷(xiāo)售控制策略
n.物業(yè)管理模式
2.營(yíng)銷(xiāo)行動(dòng)策略制定
a.階段性廣告策略制定
b.引導(dǎo)期廣告及主導(dǎo)信息發(fā)布
c.說(shuō)明書(shū)設(shè)計(jì)創(chuàng)意
d.工地現(xiàn)場(chǎng)包裝思路
e.銷(xiāo)售接待中心設(shè)置方案
f.銷(xiāo)售人員
g.公共關(guān)系及危機(jī)處理
h.其它營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)
i.媒體計(jì)劃
j.媒體組合方案及媒體推廣策略
k.媒體控制方案
3.包裝與設(shè)計(jì)
a.模型制作 ※
b.三維影視廣告制作 ※
c.效果圖設(shè)計(jì) ※
d.售樓處設(shè)計(jì) ※
e.樣品屋設(shè)計(jì) ※
f.樓標(biāo)設(shè)計(jì)
g.DM設(shè)計(jì)
h.銷(xiāo)售用樓書(shū)設(shè)計(jì)
i.銷(xiāo)售用海報(bào)設(shè)計(jì)
j.銷(xiāo)售說(shuō)明、銷(xiāo)售道具設(shè)計(jì)
k.平面圖冊(cè)制作；家俱平面配置圖
l.付款表及法務(wù)、稅務(wù)說(shuō)明表格設(shè)計(jì)
m.作業(yè)流程表格設(shè)計(jì)
n.沿街看板設(shè)計(jì)
o.簡(jiǎn)報(bào)、幻燈片、投影片設(shè)計(jì)
注：※符號(hào)制作設(shè)計(jì)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
4.銷(xiāo)售人員培訓(xùn)
制作銷(xiāo)講資料
a.本案基本環(huán)境資料說(shuō)明
b.本案規(guī)劃介紹
c.公共設(shè)施規(guī)劃
d.行銷(xiāo)理念
e.行銷(xiāo)技巧
f.行銷(xiāo)策略
g.商品概念
h.案名表達(dá)
i.廣告定位
j.商品定位
k.市場(chǎng)客源定位及對(duì)策
l.價(jià)格策略介紹
m.準(zhǔn)客戶(hù)資料收集計(jì)劃作業(yè)說(shuō)明
n.電話及DM派送計(jì)劃作業(yè)與演練
o.客戶(hù)心理與障礙排除
p.自我促銷(xiāo)、組合促銷(xiāo)介紹
q.付款介紹與法務(wù)解答
r.商品、單價(jià)、總價(jià)、貸款介紹
s.美姿儀容與商業(yè)禮儀
三、第三階段
工作重點(diǎn)：
1.項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣計(jì)劃
a.市場(chǎng)推廣與銷(xiāo)售專(zhuān)案組成立
b.專(zhuān)案組的工作框架及流程
c.專(zhuān)案組細(xì)分及推廣理念
d.推廣執(zhí)行計(jì)劃
e.客戶(hù)分析－－銷(xiāo)售策略的目標(biāo)群體分析
f.策略調(diào)整
g.廣告形式及訴求
h.階段性廣告策略調(diào)整
i.銷(xiāo)售促進(jìn)－－推廣的協(xié)調(diào)工作
j.銷(xiāo)售反饋－－銷(xiāo)售反饋的分析
2.銷(xiāo)售前期工作
a.建立銷(xiāo)售隊(duì)伍
b.銷(xiāo)售培訓(xùn)
c.銷(xiāo)控計(jì)劃制定
d.銷(xiāo)售道具到位
e.銷(xiāo)售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序
f.客戶(hù)資源庫(kù)建立
g.客戶(hù)服務(wù)部成立
h.危機(jī)處理
i以銷(xiāo)售為中心的推廣運(yùn)作模式
j.銷(xiāo)售策略再研究（銷(xiāo)售顧問(wèn)工作）
k.階段性銷(xiāo)售組合策略提議（開(kāi)展銷(xiāo)售代理工作）